Direito Imobiliário? Garantia de Obra?

É sabido que os imóveis são construídos para atender seus proprietários durante muitos anos e ao longo deste tempo devem apresentar condições adequadas ao uso a que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais.

Neste diapasão surge o direito de garantia obrigatória que é exigida nas obras de construção civil. Este direito consiste na responsabilidade dos construtores pela realização de obras em benefício dos proprietários devido a defeitos decorrentes de projeto, construção, montagem de sua edificação.



Esta garantia abrange reparos e consertos dos defeitos encontrados nos imóveis após a entrega, tais como problemas estruturais, rachaduras no piso, infiltração nas paredes, goteiras, dentre outros.

Assim, por lei, a empresa é obrigada a arcar com as despesas e providenciar os reparos necessários para que a residência fique segura e sem defeitos que prejudiquem os moradores. Mas para isso é preciso tomar alguns cuidados e hoje vamos falar sobre essa garantia, o que a lei traz como direito para o proprietário da obra e qual o prazo para requerer este direito.

O que a lei diz ?



O Código Civil De 2002 em seu artigo 618 diz que:

Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro  de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único: Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.


Esta garantia é um direito de quem adquire um imóvel, seja na planta ou pronto. Ela é obrigatória para todas as construções civis no Brasil e prevê a realização de obras em benefício dos proprietários, caso sejam necessárias.


Já o Código de Defesa do Consumidor traz os prazos para reclamar das falhas construtivas.

Artigo 26: O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:

II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis.


Sendo assim de acordo com o CDC, o direito de reclamar dos vícios construtivos decai em 90 dias, contados da data da entrega, se forem vícios aparentes ou do momento em que ficar evidenciada a falha. Se o reclamante não apresentar formalmente sua reclamação dentro deste prazo, ele perde o direito de reclamar.

Vícios aparentes são aqueles de fácil constatação, que aparecem no singelo uso, sendo possível constatar através de uma vistoria.

No entanto o artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor já aduz que para os vícios ocultos, ou seja, aqueles vícios de difícil identificação e que só irão aparecer com o passar do tempo, o prazo de 5 anos se inicia no momento em que ficar evidenciado o defeito.

Artigo 27: Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

De acordo com os artigos supracitados, só terá direito à indenização pelo construtor, a ocorrência que for comprovadamente detectada nos cinco primeiros anos, contados a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

Insta ressaltar que a reclamação referente aos defeitos deve ser comprovadamente formulada pelo proprietário ao construtor. Além disso, a resposta negativa obsta o prazo de 5 anos.


Quais são os documentos importantes?

A construtora deve entregar os projetos em papel e em forma digitalizada. O proprietário deverá arquivar estes documentos de forma cuidadosa.
Deverá ser fornecida pela construtora ao comprador uma lista com os itens e seus prazos de garantia. No caso de equipamentos, para os que são comprados durante ou no início da obra, a construtora deve fornecer uma garantia que não esteja atrelada ao prazo do fabricante.

Algumas construtoras, para se resguardarem, entregam também o manual de garantia do imóvel. Este documento identifica todas as garantias e indica como o proprietário deverá proceder em relação à manutenção do imóvel.

Antes de assinar o contrato com uma construtora, certifique-se de que a garantia está estabelecida de maneira clara.


Os imóveis usados também possuem garantia?

A garantia começa a valer assim que é emitido o Habite-se do imóvel em questão. Este é o documento que atesta que o imóvel foi construído dentro das exigências da legislação local. O proprietário tem também como respaldo o Código Civil Brasileiro e o Código de Defesa do Consumidor.

Porém, deve ser observada a gravidade do problema que está comprometendo o uso do imóvel e se esse problema seria um defeito proveniente da construção ou do mal uso, ou seja, se o proprietário deixou o imóvel se deteriorar.

É imprescindível verificar se o imóvel ainda está no prazo de garantia e fazer uma vistoria minuciosa, pois, dependendo do problema, o comprador poderá não ter mais o direito.


O que fazer quando o problema for identificado?

Inicialmente é importante novamente deixar claro que o comprador do imóvel deverá, antes de assinar o recebimento das chaves, realizar uma vistoria do imóvel com o acompanhamento do construtor, assim será capaz de identificar os defeitos aparentes. tudo que for encontrando de irregular deverá ser anotado e já solicitar as devidas correções, lembrando que o que for anotado deverá ser enviado uma cópia para a construtora.

No entanto quando o defeito aparecer depois, ou seja, quando o morador identificar o defeito ou vício, é necessário que assim que identificar o problema, entre em contato com o construtor para solicitar uma vistoria. Neste momento é importante que sejam tiradas várias fotos das irregularidades e encaminhadas à construtora para que a mesma verifique a ocorrência.

O proprietário da obra deverá, formalmente, através de um ofício, carta ou notificação extrajudicial, comunicar a construtora quais são os defeitos e requerer uma resposta formal de quando e como serão realizados os reparos ou paga a indenização.

Todos os contatos realizados com a construtora, se possível, devem ser registrados, bem como devem conter o máximo de provas possíveis.

O importante é primeiro tentar conversar e resolver o problema de forma amigável com a construtora porém, não sendo possível, será necessário garantir o direito com ações judiciais. Procurar um advogado de sua confiança sempre que se vir diante de situações como essas é a melhor opção

Fonte: Mariana Gonçalves 


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