Maior alta em 18 anos O último trimestre de 2021 marcou o maior aumento em 18 anos nos preços de imóveis acompanhados em 150 cidades pela consultoria Knight Frank, especializada no ramo imobiliário e com mais de 500 escritórios pelo mundo. Entre as 150 cidades que compõem a amostra, 140 registraram alta nos preços, contra 122 no ano de 2020.

Istambul, na Turquia, está no topo da lista, com aumento expressivo de 63% no valor dos imóveis. As três primeiras posições, aliás, são ocupadas por cidades turcas - Izmir vem em segundo (58,5%) e Ancara, em terceiro (55,9%). Nos Estados Unidos, a cidade com maior salto nos preços foi Phoenix (32,5%), que ocupa o 5º lugar do ranking, seguida por Miami (27,4%, 8ª posição), Dallas (26%, 9ª posição) e San Diego (25,4%, 10ª posição).

São Paulo e Rio de Janeiro, as cidades brasileiras que compõem o índice, estão na parte final da lista, na 121ª e 129ª posições, respectivamente, com altas de 4,4% e 2,2% nos preços. 'Efeito bumerangue' da pandemia Parte do aumento dos preços observado no fim do ano passado também se deve a uma espécie de renascimento das cidades observado após quase dois anos de pandemia, acrescenta a chefe de pesquisa residencial internacional da Knight Frank, Kate Everett-Allen, em entrevista à BBC News Brasil.

O que esperar de 2022

Os aumentos de juros que vêm sendo observados em boa parte dos países para tentar controlar a inflação elevada que tem marcado 2022 deve ajudar a desacelerar os aumentos de preços. Por depender de financiamentos de médio e longo prazo, o mercado imobiliário é, de forma geral, bastante sensível às oscilações das taxas de juros. À medida que os financiamentos ficam mais caros, a demanda tende a cair - e, em alguns casos, esse movimento pode levar os preços a estabilizarem ou mesmo reduzirem. Em um longo relatório sobre o mercado imobiliário divulgado no último mês de abril, a consultoria britânica Capital Economics destacou que o indicador da OCDE que relaciona o preço dos imóveis em proporção da renda domiciliar - o que, na prática, revela o quão acessíveis ou não os preços são às famílias - atingiu o maior patamar pelo menos desde o ano 2000, acima inclusive do último pico, de 2007, às vésperas da crise financeira global. No texto, os economistas Vicky Redwood e Andrew Burrell destacam, contudo, que é bastante improvável que a nova onda de aumento de juros desencadeie uma crise financeira global nos moldes daquela de 2008.

No Brasil, classe média e mais pobres serão mais prejudicados No Brasil, o mercado imobiliário viveu um boom nos anos 2020 e 2021, alimentado, em parte, pela mesma dinâmica da pandemia que favoreceu o mercado imobiliário em um contexto global. A taxa básica de juros, hoje em 12,75%, chegou à mínima histórica de 2% em março do ano passado.

"A Selic em patamar mínimo teve um efeito duplo sobre o mercado imobiliário", pontua Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construção do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (Ibre-FGV). "De um lado, os juros baixos fizeram com que os investidores passassem a buscar uma rentabilidade maior para suas reservas financeiras [o que favoreceu o investimento em imóveis]. De outro, o crédito continuou se expandindo, só que agora com taxas historicamente reduzidas." "Houve um deslocamento importante de recursos para o mercado imobiliário tanto das famílias quanto de investidores", completa. Os preços de imóveis no Brasil registraram em 2021 a maior alta desde 2014.

Segundo a pesquisadora, não há, contudo, dados públicos disponíveis que possam sinalizar quanto do aumento foi gerado por uma demanda das famílias e quanto pelo movimento dos investidores que resolveram comprar imóveis em busca de maior rentabilidade. Conforme o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R/Abecip), no ano passado os preços de imóveis no país tiveram salto de 16,25% em relação ao ano anterior, percentual superior inclusive à inflação do período, de 10,06%. A cidade com maior elevação de preços foi São Paulo, com expressivos 21,09%.

Feito em parceria com o Ibre-FGV, o índice cobre dez capitais e leva em consideração não os preços de anúncios, que por vezes não se concretizam, mas os valores finais negociados dos imóveis. O cenário para 2022 é outro. Com o aumento da inflação no Brasil e no mundo, as construtoras estão enfrentando um aumento significativo nos custos de insumos. De um lado, o custo para construir cresceu, enquanto, de outro, o espaço para repassar a alta para os preços diminuiu, com a perda de poder de compra dos consumidores e o contexto de desemprego alto.

O impacto dessa combinação sobre os preços ainda é difícil de prever, mas deve reduzir o apetite das famílias por novos lançamentos. "O crédito mais caro vai tirar do mercado um percentual grande de famílias", avalia a economista do Ibre-FGV. Segundo Castelo, o impacto negativo deve recair especialmente sobre os mais pobres - que antes eram contemplados pela faixa 1 do programa Minha Casa Minha Vida e acabaram ficando fora do Casa Verde Amarela, o programa habitacional do governo Bolsonaro - e da classe média.

As famílias contempladas pela faixa 1 do MCMV não pagavam juros do financiamento dos imóveis e podiam pleitear subsídios que cobriam um percentual relevante do preço da casa. No Casa Verde Amarela, a primeira faixa prevê taxas de juros que começam em 4,25%.